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第一太平戴维斯《2022西安房地产市场回顾及未来展望》报告

发布时间2023-01-14 19:25

文章来源第一太平戴维斯

文章摘要:2022年,西安甲级写字楼市场录得境商未来中心、天伦·泛太国际两个新增项目交付入市,共计约10万平方米,总存量超211万平方米。在需求端,全年录得净吸纳量为5.7万平方米,空置率同比下降1.3个百分点至27.4%

消费需求整体减弱 南北商圈表现差异化

市场整体呈平稳去化态势 信息技术行业跃升租赁需求来源首位

零售物业市场

2022年西安零售市场全年迎来3个新项目入市,合计新增供应约25万平方米,推动全市购物中心总存量达约662万平方米(含百货)。受宏观经济下行和疫情多发的影响,零售市场需求减弱,部分购物中心大面积租户退租加之新项目集中入市,空置率全年持续上涨,至11.3%,同比增长3.9个百分点。租金方面,全市购物中心首层平均租金较2021年同期小幅下降至人民币318.3元每平方米每月。

新增供应放量稳定 消费需求减弱新项目集中在下半年开业,供应量同比2021年基本持平。际华生活广场填补了区域商业空白,为周边带来更高品质的消费体验。南门合生汇项目地处成熟核心商圈,项目利用差异化定位提升消费体验阈值。益田假日天地坐落于商务氛围浓厚的高新区,项目围绕生活力、社交力、时尚力、年轻力等关键词,打造高新生活方式新地标。从需求端看,市场整体消费需求减弱,疫情影响下品牌对于拓店、扩店决策更为审慎。另外,年内录得部分书店、超市、影院及健身房等大面积租户缩减门店数量,大面积铺面的闭店是造成空置率上涨的重要原因。

南北商圈表现差异化西安零售市场年内需求减弱,全市空置率明显上涨,具体来看,城南与城北商圈表现差异化明显。城南商圈包括小寨商圈、高新商圈及曲江商圈表现韧性十足,空置率与2021年同期相比仅小幅上升约1.5个百分点,整体运营良好。城南区域内标杆项目多,且丰富的运营经验使其面对市场变化能够迅速反应并做出调整策略,精准激发客群消费潜力;在招商方面不断引进高人气品牌,维持区域消费活力。相较而言,城北区域年内处于调改状态中的项目居多,疫情影响下招商进程缓慢,致使空置率上涨明显;品牌招引方面,部分项目未能充分挖掘周边客群消费需求,租户结构有待改善。

黄金珠宝品类及户外运动品牌表现亮眼 人气咖啡加速布局虽然消费需求整体减弱,但仍有部分品类表现亮眼。全年新增租赁业态中,零售仍以超50%的占比位居首位。活跃零售品类包括黄金珠宝类、户外运动品牌。黄金品类受消费场景限制,线下仍为主要消费渠道,此外伴随购置黄金的传统思想逐渐被年轻消费群体接受,以及本身在婚嫁方面的硬性需求,使得黄金消费需求保持活跃,推动黄金珠宝品牌积极扩店。赛格、大唐西市城以及金辉环球广场均对其珠宝专区进行调改升级,引入更多品牌以迎合消费者需求。受“户外经济”的影响以及Z世代消费群体对国货品牌认同度的提升,国产运动品牌受到追捧迅速扩店抢占市场份额,年内李宁、鸿星尔克等国内品牌纷纷在多家购物中心开出新店。餐饮业态占比与2021年基本持平,约占30%,由于消费群体扩大、消费观念及消费习惯的改变,尤其是年轻一代咖啡消费频率逐步日常化,助力咖啡品类表现活跃,多个品牌积极布局西安市场,年内录得Manner、M Stand及%Arabica纷纷在西安市场开出首店。

展望2023年,预计有超30万平方米的新增供应进入西安零售市场,从区域上看主要集中在城南片区,优质项目的入市将推动区域商业提质趋优。第一太平戴维斯华西区代理部(商业楼宇/商业及零售服务/产业及物流地产)负责人、高级董事戴晖表示:“到店消费受疫情冲击较大,据统计局数据显示,商品零售及餐饮类消费额下滑明显,其中以优质集中式商业为主要销售载体的服装、鞋帽、针纺织品类零售额下滑最为显著;日趋保守与理性的消费观念短期内恐难扭转,西安零售市场需求回暖尚需时日。在此情况下,如何充分利用线下消费的环境和便捷性优势,增强消费场景的体验感,发掘社区商业潜力;以及在消费需求越趋精细化的当下找准消费者‘痛点’,引进贴合市场趋势的品牌和业态,或是零售市场未来打破困局加速复苏的关键。”

甲级写字楼市场

市场整体呈平稳去化态势 信息技术行业跃升租赁需求来源首位

2022年,西安甲级写字楼市场录得境商未来中心、天伦·泛太国际两个新增项目交付入市,共计约10万平方米,总存量超211万平方米。在需求端,全年录得净吸纳量为5.7万平方米,空置率同比下降1.3个百分点至27.4%。租金方面,部分楼宇通过调低租金以吸引更多租户,拉动市场租金下行,全年西安甲级写字楼市场平均租金约为人民币102.5元每平方米每月,同比小幅下降0.8%。

需求侧持续承压 退租面积减少以致净吸纳量表现优于上年全年新增租赁需求减弱,与2021年相比略有下降,仅为2020年的一半。疫情影响下,部分企业或调整战略暂缓业务扩张,或缩减办公面积以控制运营成本,致使办公租赁需求未得到完全释放,需求侧仍持续承压。值得一提的是,全年甲级写字楼市场退租情况同比显著下降。一方面,受行业政策影响2021年在线教育行业、房地产行业大面积退租;另一方面,疫情影响下,一些抗风险能力较弱的中小型企业被迫退租或缩减办公面积,对租赁市场的影响已于前两年凸显。相较于过去两年较高的退租面积,年内退租面积的下滑致使全年净吸纳量表现略优。

大面积段租赁稳定需求分面积段来看,年内整层及以上的大面积租赁交易占主导,超1500平方米以上租赁交易量约占总成交量的四成,与2021年相比上升约7个百分点。在市场不确定性增加、需求侧承压的情况下,资金实力较为雄厚的大型企业稳定市场需求,这其中以银行新租办公增设研发中心最具代表性。另外,中小型企业对租期更为灵活、装修成本更低的共享办公租赁需求上涨,推动第三方办公空间运营商持续扩张。分区域来看,主城区内一些品质较好的楼宇表现较为亮眼,年内吸引部分知名企业选址落户。第一太平戴维斯华西区代理部(商业楼宇/商业及零售服务/产业及物流地产)负责人、高级董事戴晖表示:“近年来西安对于发展楼宇经济的重视程度日益提升,交通、商业配套及营商环境等相关支撑因素逐步累积,以市中心、南二环与小寨为代表的子市场内的高品质楼宇对企业的吸引力持续增强,竞争力不容忽视。”

信息技术行业跃升租赁需求来源首位从行业需求端来看,信息技术行业、金融业、房地产行业为全年西安甲级写字楼市场行业来源前三位,占新增成交总面积的比例超50%。继2021年,信息技术行业跃升至需求来源第二位之后,本年度排名再次跃升,至行业需求来源首位。西安科研院校众多,创新型人才云集,在科技创新方面具备坚实的基础。根据《2022中国硬科技发展白皮书》,西安硬科技发展指数位列全国第六,更是西安在科技创新方面实力的有力展现。加之近年来政府持续对科技创新类企业在人才培育、成果转化、企业融资等多方面的扶持,促使该类企业及其上下游关联企业的办公需求得到释放。伴随国家对于融资租赁行业的政策放宽,融资担保类企业的租赁需求增长,年内录得多宗此类企业在甲级写字楼达成租赁交易。

新能源行业表现亮眼值得一提的是,在全球能源结构转型的背景下,新能源行业租赁需求表现亮眼。伴随年初省发改委对培育光伏等新能源产业支持性政策的发布,新能源行业在年内呈高速发展态势,产业链布局逐步完善,上下游企业逐步集聚继而释放办公租赁需求,新增租赁面积同比2021年上涨50%,能源、原材料等细分行业成交均有所增长,成为能源类租赁需求主要来源。

展望2023年,西安将迎来多个甲级写字楼项目入市,全年甲级写字楼市场新增供应预计会超过50万平方米,未来三年新增供应预计会超百万平方米。在西安对支柱产业的深化发展及创新产业的培育下,相关行业的租赁需求或被带动,未来科技创新类企业的租赁需求或持续上涨。第一太平戴维斯西安商业楼宇部助理董事索伟宁表示:“当下写字楼市场面临的主要问题在于增量需求不足加剧市场竞争压力,面对即将到来的新一轮供应高峰,挖掘增量需求成为缓解供需矛盾的关键,而强化科技创新能力,构建高质量产业发展平台则是促进城市经济迈向高质量发展的重要路径,更是为楼宇经济进一步发展提供动力支撑的重要源泉。”