CBRE世邦魏理仕中国区总裁潘可维(Ivan Poon)，近日接受了《新华有约》记者专访，深度分析国内房地产市场形势、海外投资、商业地产发展趋势和人才培养机制。

　　国内房地产市场终将沿理性、健康的轨道发展

　　作为一位经验丰富的高级商务管理人才，CBRE中国区总裁潘可维曾在多家涉及不同领域的跨国公司中担任要职。凭借着九十年代以来在国内积累的丰富经验，及敏锐的市场洞察力，潘可维先生对房改后的“白银时代”做出权威解读。

　　潘可维称，“我对中国的房地产市场抱有乐观的态度，从宏观角度而言，对比中国和欧美的房地产市场，美国和欧洲国家的都市化程度很高，可以达到95%—99%，而我国的都市化进程只有50%左右，但却以1%的速度在增长，对我们的行业而言，无论是做投资或是做咨询，每年1%的增长确实可以创造很多的机会。因此我对中国市场中长线的发展还是比较看好的，当然短期之内会有一些波动，供求上存在一些不均衡，在目前的供应量被市场消化之后，房地产市场会找到一条理性、健康的轨道发展。”

　　虽然国内各大城市的实际发展进程相异，不可同一而论，短期内也难以看出房地产市场的去投机化以及市场的政策导向会对市场产生哪些影响，但中国房地产未来态势仍需静观其变，并且终将回归理性。

　　现金流稳定的关键：开发商长期自持项目

　　潘可维表示，自九十年代中期，中国房地产经济逐步走上发展之路。初具规模的发展项目都是以住宅的业态开始进入商业市场，其中住宅的销售模式一般为散售、套现，随后开发下一个项目。但在初期阶段，开发商们并未考虑通过另一种模式去长期自持物业使资金回流，相反在最初将核心商业地产散售出去，导致未来回收成本偏高。

　　纽约、旧金山、香港和新加坡等地的成熟房地产市场则不同，市中心的核心地块将被长期自持，而不会被散售。在开发商完善的的资产管理下，租金作为长期生产资金回报的资产，因为开发商拥有单独业权，所以当资产老化之时，开发商有权将其拆除重建以继续补回低价，并持续发展下去。

　　因此，开发商在初期阶段不仅仅要考虑如何建好项目并将其散售出去，更重要的是思考如何长期地提高项目价值，通过良好的物业管理和资产管理，将潜在价值发挥出来。潘可维强调，开发商如果拥有核心地块，最好自持和管理项目。自持项目则需要注重现金管理的问题。如果现金管理妥善，项目管理得当，前期可从某些项目获取稳定的租金收入，从而避免因资金问题而导致脱手项目。

　　注重建立系统化、企业化的管理方式

　　潘可维对此表示，如今的增长模式是依靠人力的增加达到的，长此以往公司的发展会受制于人力的投入。当拥有一个完善的成熟平台时，增加5%的人手，可能就会增加30%的业务，扩展性更强，从而达到一种规模效应。

　　此外，潘可维还对投资海外房产提出了专业性建议。无论是个人还是企业，要想投资海外地产，关键是要充分了解投资目的地，首先应该深入研究投资目的地的宏观经济环境、政治稳定性和货币浮动等因素，因为这些都会影响到最后的投资回报。为此，向专业的咨询服务公司寻求帮助，为顺利投资海外房产保驾护航则不失为一良策。